1. Đất sử dụng trước ngày 01/7/2014 có được cấp sổ đỏ không?
Căn cứ vào khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền được quy định như sau:
Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008.
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 và Điều 18 của Nghị định này.
Như vậy, theo căn cứ trên thì có 02 trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho không có Giấy chứng nhận thì không phải thực hiện thủ tục sang tên mà có thể thực hiện luôn thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu để có Giấy chứng nhận. Tức là, nếu cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2014 và có giấy tờ về việc nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho thì vẫn được làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu.
Tuy nhiên, cần lưu ý một số vấn đề như sau:
Một là, khi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Hay nói cách khác, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người mua nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực.
Hai là, không phải cứ thuộc 02 trường hợp là được cấp Giấy chứng nhận mà chỉ được cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu đủ điều kiện theo quy định sau:
Trường hợp 1: Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho trước ngày 01/7/2014 nhưng đến trước ngày 01/7/2014 mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định (chưa sang tên) thì được cấp Giấy chứng nhận mới nếu có đủ điều kiện sau:
+ Có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
+ Đất không có tranh chấp.
+ Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan.
Trường hợp 2: Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Đối với trường hợp này thì việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải diễn ra trước ngày 01/01/2008 mới hợp pháp. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho từ người khác được cấp Giấy chứng nhận khi có các điều kiện sau:
+ Đất không có tranh chấp.
+ Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan.
Bên cạnh đó, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn phải tùy thuộc vào từng thửa đất mà phải đáp ứng điều kiện khác như trường hợp thửa đất có nguồn gốc do lấn chiếm, đất được cấp không đúng thẩm quyền, ...
2. Thực hư việc đất không có giấy tờ được sử dụng trước ngày 01/7/2014 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Hiện nay, tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Tài nguyên và Môi trường đang đề xuất: Các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước 1/7/2014 nhưng không có các giấy tờ quy định tại Điều 135 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Tại Điều 137 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 nhưng không có các giấy tờ (quy định tại điều 135 của Luật này); có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp "sổ đỏ" và không phải nộp tiền sử dụng đất .
Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại điều 135 của Luật Đất đai (sửa đổi) nhưng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 điều này thì được cấp sổ đỏ nếu có các điều kiện: Thửa đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp không thuộc trường hợp lấn chiếm, tranh chấp đất đai; Thửa đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp không thuộc trường hợp lấn chiếm, tranh chấp đất đai phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không được cấp sổ hồng theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều này thì được Nhà nước ghi nhận là người đang sử dụng đất tại thời điểm đăng ký, được tạm thời quản lý đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.
Như vậy, Dự thảo Luật Đát đai mới đã loại bỏ trường hợp lấn, chiếm đất và trường hợp này sẽ không được công nhận quyền sử dụng đất. Dự kiến, trước ngày 27/3, Bộ Tài nguyên - Môi trường sẽ hoàn thiện hồ sơ dự án Luật Đất đai sửa đổi trên cơ sở tiếp thu ý kiến nhân dân; sau đó, trình Chính phủ báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến của nhân dân và dự thảo được chỉnh lý, hoàn thiện theo ý kiến góp ý. Tuy nhiên, đây mới chỉ là thông tin trong bản dự kiến chỉnh sửa Luật Đất đai, chưa có hiệu lực pháp luật.
3. Những trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất?
Căn cứ tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:
- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai năm 2013.
- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.
